Dopis v datové schránce. Telefonát od sousedů. Nebo rovnou exekutor klepající na dveře bytu, který pronajímáte. Zjištění, že máte nájemníka v exekuci, je noční můrou každého pronajímatele a signálem, že je potřeba jednat rychle a správně.
Okamžitě vám v hlavě naskočí zásadní otázky. Může exekutor zabavit vaši lednici nebo pračku? Co se stane se složenou kaucí a můžete ji použít? A především – jak teď nájemník zvládne platit nájemné, když mu na peníze sáhl exekutor?
Panika ale není na místě. Zákon naštěstí pamatuje i na vás jako na majitele bytu a dává vám do ruky nástroje, jak svůj majetek účinně chránit. Stačí jen vědět, jaký je správný postup, a zachovat chladnou hlavu. Pojďme se podívat na jasné kroky.
Nejlepší problém je ten, který vůbec nenastane. U pronájmu bytu to platí dvojnásob. Investovat pár minut a několik desítek korun do prověření zájemce vám může ušetřit měsíce starostí a tisíce korun na ušlém nájmu či právnících. Než podepíšete nájemní smlouvu, máte jedinečnou příležitost zjistit, jak na tom potenciální nájemník je.
Když chcete zjistit, zda má někdo dluhy, zapomeňte na neseriózní „registry dlužníků“. Existuje pouze jeden oficiální a zákonem zřízený zdroj, a tím je Centrální evidence exekucí (CEE), kterou spravuje Exekutorská komora ČR. Je to jediná databáze, která vám dá spolehlivou informaci o probíhajících exekučních řízeních vedených soudními exekutory.
Nejrychlejší způsob, jak zjistit exekuci, je přes webový portál Centrální evidence exekucí. Celý proces je velmi jednoduchý:
Cena za jeden online náhled je aktuálně 60 Kč. Je to zanedbatelná investice za jistotu, že svůj byt svěřujete někomu, kdo je schopen plnit své závazky.
Pokud preferujete osobní jednání nebo potřebujete oficiální listinu, můžete o výpis z CEE požádat na jakémkoliv kontaktním místě Czech POINT. Ty najdete na většině obecních úřadů. Tuto službu poskytují také všechny větší pobočky České pošty. Obsluze sdělíte potřebné údaje a obdržíte oficiálně ověřený výpis. Cena je zde o něco vyšší, ale získáte platný dokument přímo do ruky.
Je to situace, které se obává každý pronajímatel. Zvoní zvonek a za dveřmi stojí soudní exekutor, který přišel provést takzvanou mobiliární exekuci. Jeho cílem je sepsat a případně zabavit movité věci v bytě kvůli dluhům vašeho nájemníka. Zachovejte klid. I v této chvíli můžete svůj majetek efektivně bránit.
Exekutor vychází z jednoduché právní domněnky: co se nachází v bytě, kde dlužník bydlí, to mu také patří. Nerozlišuje, zda je lednice nájemníkova, nebo vaše. Jeho úkolem je vytvořit soupis věcí, které by mohly být prodány v dražbě. Právě v tu chvíli musíte zpozornět a jednat.
Vaším nejsilnějším argumentem proti exekutorovi není křik, ale papír. Tím je pečlivě vypracovaný inventář vybavení, který je nedílnou součástí nájemní smlouvy nebo předávacího protokolu.
Pokud je váš majetek řádně zdokumentován, ukažte tyto listiny exekutorovi hned na místě a trvejte na tom, aby je nezahrnoval do soupisu.
Zákon pamatuje na základní lidské potřeby. Exekutor nesmí zabavit takzvané obvyklé vybavení domácnosti. Patří sem běžné oblečení, postel, stůl, židle, lednička či sporák. Je však důležité vědět, že tato ochrana se vztahuje primárně na věci dlužníka (nájemníka).
Pokud jde o váš majetek, neměl by ho exekutor do soupisu zahrnout vůbec, pokud mu na místě prokážete své vlastnictví. Právě proto je detailní protokol a doklady o koupi naprosto klíčové.
Pokud exekutor i přes vaše námitky vaši věc zapíše do soupisu, nezoufejte. Zákon vám dává jasný postup, jak se bránit.
Zásadní procesní jistotou pro vás je, že dokud soud o vaší vylučovací žalobě pravomocně nerozhodne, exekutor nesmí danou věc prodat. Nemusíte se tedy bát, že o svůj majetek přijdete, než se stihnete bránit.
Mnoho pronajímatelů se domnívá, že kauce, odborně nazývaná jistota, je po dobu nájmu jejich „jistota“ uložená na účtu. Z právního hlediska je to ale trochu jinak. Jde o peníze, které stále patří nájemníkovi, a proto se mohou snadno dostat do hledáčku exekutora.
V momentě, kdy od nájemníka přijmete kauci, vzniká vám vůči němu dluh. Máte povinnost mu ji po skončení nájmu vrátit, samozřejmě po započtení případných pohledávek. A právě proto, že je kauce finanční pohledávkou nájemníka, může ji exekutor postihnout stejně jako například jeho bankovní účet.
Rozhodujícím okamžikem je doručení oficiálního dokumentu do vaší datové schránky nebo poštou. Tento dokument se nazývá exekuční příkaz a jeho konkrétní forma bude znít jako „přikázání jiné peněžité pohledávky“.
I když je příkaz účinný doručením, exekuci obvykle předchází 30denní lhůta ve výzvě ke splnění povinnosti. Během ní má dlužník možnost dluh dobrovolně uhradit a snížit si tak náklady na exekuci.
Doručením exekučního příkazu se vaše role mění. Zákon vás označuje termínem poddlužník. To znamená, že dlužíte svému dlužníkovi (nájemníkovi), který má sám dluh u věřitele. Vaší nejdůležitější povinností je respektovat pokyny exekutora. Od okamžiku doručení příkazu nesmíte s kaucí jakkoliv volně nakládat, a především ji v žádném případě nesmíte vyplatit nájemníkovi, i kdyby vás o to žádal.
Až nájemní poměr skončí, nastane čas na zúčtování. Postup je jasně daný. Nejprve si jako pronajímatel uplatníte své zákonné nároky. Máte plné právo si z kauce započíst dlužné nájemné nebo prokazatelné náklady na opravy škod způsobených nájemníkem. Zbývající částku však již nevracíte nájemníkovi, ale jste povinni ji odeslat na účet uvedený v exekučním příkazu. Tím je vaše povinnost splněna.
I když máte pro situaci nájemníka pochopení, vaší prioritou je ochrana vaší investice a zajištění pravidelného příjmu z nájmu. Neplacení nájmu je nejčastějším a nejvážnějším problémem, který exekuce přináší. Je dobré vědět, proč se to děje, ale klíčové je znát své zákonné možnosti, jak situaci řešit.
Důvodem neplacení často není zlá vůle, ale prostý fakt, že nájemníkovi po zásahu exekutora nezůstává dostatek peněz. Většinou dochází na srážky ze mzdy, kdy zaměstnavatel posílá část výplaty rovnou exekutorovi. Zákon však dlužníka chrání a zaručuje mu takzvanou nezabavitelnou částku. Jde o zákonem stanovené minimum, které musí dlužníkovi každý měsíc zůstat na živobytí. I přesto může být jeho finanční situace velmi napjatá.
Krátce je dobré zmínit i chráněný účet. Jde o nástroj, který dlužníkovi umožňuje, aby mu na tento speciální účet chodila právě ona nezabavitelná částka, aniž by ji exekutor mohl zablokovat. Paradoxně to může být i pro vás dobrá zpráva, protože nájemník tak má větší šanci uhradit alespoň základní platby, jako je nájem.
Pokud nájemník neuhradí nájemné včas, jedná se o hrubé porušení povinností plynoucích z nájmu. V takovém případě máte právo nájemní poměr ukončit a podat mu výpověď. Při tomto postupu běží standardní tříměsíční výpovědní doba, která začíná plynout prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi nájemníkovi. Jde o standardní a méně konfliktní cestu.
Zákon vám umožňuje jednat mnohem rychleji v situacích, které považuje za zvlášť závažné porušení. Dle aktuálního výkladu je typickým příkladem situace, kdy nájemník nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců (nemusí jít o měsíce jdoucí po sobě). V takovém případě můžete přistoupit k okamžité výpovědi. Nájemní poměr pak končí dnem, kdy je výpověď doručena nájemníkovi, a ten je povinen byt bez zbytečného odkladu vyklidit.
Než sáhnete k okamžité výpovědi, zákon vám ukládá jednu zásadní povinnost. Musíte nájemníka předem vyzvat, aby dluh v přiměřené lhůtě uhradil. Zákon sice výslovně písemnou formu nenařizuje, ale důrazně ji doporučujeme z důvodu prokazatelnosti. Teprve pokud na tuto výzvu k nápravě nájemník nereaguje a dluh nesplatí, můžete mu dát okamžitou výpověď. Bez této předchozí výzvy je okamžitá výpověď neplatná.
Situace s nájemníkem v exekuci je bezpochyby jednou z největších zátěží pro pronajímatele. Jak však ukázaly předchozí řádky, není neřešitelná. Klíčem je nebýt pasivní a znát svá práva a povinnosti. Abyste si z tohoto přehledu odnesli to nejpodstatnější, připravili jsme pro vás závěrečný checklist.
Pamatujte, že připravenost a správné informace jsou vaším nejsilnějším štítem. Situace s nájemníkem v exekuci se dá zvládnout, pokud postupujete systematicky a přesně podle platných pravidel.
